이 기업은 미국 최대 규모의 상업용 부동산 투자회사로, 편의점, 슈퍼마켓, 약국, 홈디포 등 일상생활에 필수적인 시설들을 주로 임대 정보 제공 사업을 운영합니다. 특히 편의점, 슈퍼마켓, 약국같은 필수 시설은 성장세를 유지합니다. 미국 부동산 시장은 앞으로도 지속 성장할 것으로 예상되며, 30년 이상 꾸준히 배당금을 증가시켜온 임대 사업 회사의 투자비전에 대하여 요약해 보았습니다.
Realty Income 임대 정보제공
리얼티인컴(Realty Income) 은 약 40년 전인 1969년에 WilliamE. Clark,Jr.와 Evelyn Joan Clark에 의해 설립되었습니다. 이 회사는 꾸준한 사업을 영위하며 2011년에는 약 1조 원 수준의 자산을 취득했습니다. 2013년에는 독립형 및 단일 임차인 부동산으로 구성된 상업용 REITs 회사인 “American Realty Capital Trust ”를 약3.2 조원에 인수했습니다. 이는 리얼티인컴의 첫 M&A 였습니다. 이 회사는 미국의 부동산 투자 신탁(REIT)으로, 주로 독립적이고 단일 임차인 상업용 부동산에 투자합니다. 단일 임차인 상업용 부동산이란 상점 및 소매점은 의류 매장, 식료품점, 신발 가게, 전자제품 매장 등이 여기에 해당되며, 사무실 빌딩은 기업이 사무 공간을 임차하는 곳입니다. 이러한 부동산은 단일 기업이나 조직이 사용하며, 다양한 규모와 디자인이 있습니다. 카페, 패스트푸드점 등은 단일 임차인이 운영하는 상업용 부동산이며 음식 서비스 업계에서 많이 볼 수 있습니다. 자동차 정비소, 주유소, 자동차 세차장 등도 있으며 의료 시설인 개인병원, 치과, 약국 등도 있습니다. 그리고 물류 회사, 창고, 물류 센터 등은 제품 저장, 유통, 물류 관리 등에 사용됩니다. 즉 넓은 대지에 투자하거나 큰 건물에 투자하는 것이 아니고 우리가 일상생활에서 흔히 마주치고 실제 경제생활에 필요한 부분들에 대하여 임대하고 관리하는 사업분야 회사에 투자를 하는 기업입니다. 미국의 닥터호튼(D.R. Horton) 회사는 경우는 리얼티인컴과 달리 주로 주택 건설 및 판매 분야에 투자를 하는 큰 회사 중 하나로 알려져 있습니다. 리얼리티인컴의 주 수입원은 단일 임차인 상업용 부동산으로 투자자들에게 안정적인 임대 수익을 제공하며, 지역, 시장 조건, 임차인의 신용 등을 고려하여 투자를 진행하고 있는 회사입니다.
미국 부동산의 전망
미국 부동산 시장에 대한 전망을 살펴보겠습니다. 경기 정상화로 인해 부동산 시장도 정상화되고 있으며 일부 부동산은 다른 자산으로 이동의 흐름을 보이고 있습니다. 주택 부문에서는 과도한 수요와 부담이 지속되고 있으며 품질 높은 부동산과 틈새시장에 투자하는 경향이 높아지고 있습니다. 예를 들면 미국의 선벨트(남쪽의 따뜻한 지역 캘리포니아, 플로리다, 텍사스주 등) 지역에서의 투자과 성장이 기대되며, 이러한 부분과 연계된 기후 변화에 대한 영향이 있는 지역의 부동산 시장도 크게 부각될 것으로 예상됩니다. 또한 부동산 규제에 대한 부분도 상호 영향을 미칠 것으로 예상이 됩니다. 미국 상업용 부동산 시장은 최근 몇 년 동안 변동이 큰 시기를 겪고 있습니다. 여러 요인에 대한 몇 가지 관찰과 전망을 살펴보겠습니다. 상업용 부동산 가격은 오피스 공간의 높은 공실률과 고금리 지속으로 인해 하락하고 있습니다. 특히 2024년 2월에는 미국 상업용 부동산 가격이 2022년 4월 대비 23% 하락했습니다. 오피스 부동산 가격은 41% 하락하여 급락세를 보이고 있습니다. 상업용 부동산 대출을 실행한 금융기관도 손실을 보고 있으며 만기 도래 예정인 부동산 대출 규모를 고려하면 위기 상황은 당분간 지속될 것으로 전망됩니다. 미국 상업용 부동산 위기가 금융기관에 영향을 미치고 있으며, 해외 부동산펀드 시장에도 영향을 미치고 있습니다. 국내 금융사도 해외 부동산 투자가 확대된 상황에서 손실이 불가피하며, 해외 부동산펀드 시장도 영향을 받고 있습니다. 하반기에는 임대 수요가 늘고, 부동산 투자도 더 이루어질 것으로 예상됩니다. 상업용 부동산 시장은 미국 경제와 금융시장에 큰 영향을 미치고 있으며, 금융기관과 투자자들은 주시해야 할 분야라고 생각합니다. 만약 미국의 부동산 투자를 고민한다면 이러한 트렌드를 고려하여 투자 결정을 해야 할 것 같습니다.
임대사업 회사의 투자 비전
주식 시장에서 매우 인기 있는 배당주로 알려져 있는 이 회사는 2015년에는 S&P 500 지수에 편입되었고, 2017년과 2018년에는 무디스와 S&P 로부터 A3 및 A-신용등급을 부여받았습니다. 현재 시가총액385.92억(원화기준 50조) 달러, 주가는 52.44달러, 52주 변동폭 45.03달러에서 64.18달러, 배당수익률 5.92% 로 26년(배당귀족주) 동안 배당성장을 이어왔으며 배당성향은 74.11% 를 보이고 있습니다. 분석가들은 12개월 목표가를 62.17달러로 상승 여력이 있는 것을 평가를 하고 있습니다. 배당은 여전히 매력적이라고 생각이 됩니다. 실적 및 재무 상태는 최근 실적 발표 2023년 4분기 기준으로 매출 10.4억 달러로 전년 대비 24.1%, 영업이익은 4.2억 달러로 전년 대비 40.1%, 순이익은 2.3억 달러로 전년 대비 6.2% 로 신장을 보였으며 신뢰성 및 신용등급은 무디스 신용평가 A3을 받을 정도로 높은 신뢰성을 가지고 있습니다. 주요 고객으로는 세븐일레븐, 달러제너럴, 페덱스와 같은 일상생활에서 우리가 종종 들어볼 만한 기업들로 많이 구성되어 있습니다. 리얼티인컴은 주식 시장에서 안정적인 배당을 제공하며, 투자자들 사이에서 인기가 높은 월배당 리츠입니다. 주가와 실적 변동을 지켜보시면 투자에 많은 도움이 될 것으로 생각됩니다. 한국에서 투자부문에서 부동산을 빼놓고 생각할 수가 없었습니다. 좀 다른 각도에서 본다면 가장 안정 자산으로 구분된 것도 사실입니다. 그러나 한국의 경우는 젊은 층의 점점 적어지고 인구수 증가에 대한 부분이 대두되어서 중장기적 투자관점에서 본다면 과거와 같은 부동산이 자산 가치로 주인공이 되는 추세로 가기는 어려울 것으로 전문가들은 조심스럽게 예측하고 있습니다. 이러한 관점에서 부동산의 투자는 국내뿐만 아닌 글로벌 시장의 넓은 관점으로 인식의 전환이 필요한 시기라고 생각합니다.